Finanzierung und Refinanzierung

In den letzten Jahren hat sich der Markt für Finanzierungen von Immobilien markant geändert. Die Einführung der Basel-II-Bestimmungen Mitte des letzten Jahrzehntes und die aktuelle Einführung der Basel-III-Bestimmungen stellt Altfinanzierungen die ursprünglich mit einem Beleihungsauslauf von 70 - 80 % des Kaufpreises ohne Probleme darstellbar waren, heute vor neue Herausforderungen.

Die Herkules Group verfügt durch ihre lange Markterfahrung über sehr gute Geschäftsbeziehungen zu einer Vielzahl deutscher Banken. Wir kennen die Anforderungskriterien die für eine deutsche Immobilienfinanzierung notwendig sind und erstellen und erarbeiten für unsere Kunden die dafür erforderlichen Dokumentationen. Dieses Know-How stellen wir Ihnen gerne zur Verfügung, wenn Sie auf der Suche nach einer Finanzierung für einen anstehenden Erwerb oder der Refinanzierung einer Bestandsimmobilie sind.

Unseren Finanzierungs- und Refinanzierungs-Dienstleistungen im Überblick:

  • Vorbereitung von Immobilien- und Bonitätsunterlagen nach dem Standard deutscher Banken
  • Aufbau eines online gestützten Datenraums für die nötige Dokumentation
  • Kontaktaufnahme zu geeigneten Kreditinstituten
  • Vergleich und Nachverhandlung der Finanzierungsangeboten
  • Präsentation der Ergebnisse und Auswirkungen auf den weiteren wirtschaftlichen Verlauf als Entscheidungsgrundlage für unsere Auftraggeber
  • Übersetzung der erforderlichen Dokumentation durch qualifizierte Übersetzungsbüros
  • Verwaltung und Dokumentationsbeschaffung für die finanzierende Bank
  • Auflösung der Finanzierung unter Einbezug der beteiligten Banken
     

Ihr Partner bei der Immobilien-Finanzierung und -Refinanzierung

Die Herkules Advisors GmbH ist auf die Beratung und Betreuung von Eigentümern und deren Gläubigerbanken spezialisiert, bei denen eine deutliche Verschlechterung des Marktwertes der gehaltenen Immobilien droht oder bereits eingetreten ist.

Private als auch Institutionelle Investoren, Finanzdienstleister und Gläubigerbanken von Büro-, Fachmarktzentren, Hotels, Wohn- und Pflegeheimen sowie Gewerbeparks gehören zu dem von Herkules betreuten Kundenkreis.

Unser erfahrenes Team kann den technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Zustand der Immobilien realistische einschätzen, Wertstabilisierungs- und Umsetzungskonzepte erstellen und somit Eigentümern und Gläubigern von Immobilien, bei denen ein akuter Betreuungs- und Handlungsbedarf besteht, realisierbare Lösungsmöglichkeiten aufzeigen und anschließend auch bei deren Umsetzung unterstützten.

Vertrauen auch Sie unsere 30-jährigen Markterfahrung und unserer Performance im deutschen und dänischen Immobilienmarkt.

Immobilienfinanzierung: Immer wieder eine neue Herausforderung

Probleme bei der Immobilienfinanzierung treten fast schon zwangsläufig regelmäßig auf. Der Wert des als Sicherheit dienenden Einzelhandelsobjektes sinkt etwa, weil Mieter ausziehen, die Miete gemindert wird oder für den Cashflow erforderliche Neuvermietungen nicht erfolgen.

Die Kredit-Schieflagen haben vielfältige Ursachen:

  • Vermietung / Vertragslaufzeiten
  • Leerstand
  • Reparatur- und Instandhaltungskosten
  • Externe Effekte
  • Konzeptionsfehler / Struktur der Gesellschaft
  • Fehlende Strategie und Lösungskonzepte
  • Kommunikationsstörungen zwischen Bank und Eigentümer

Prekär wird es:

  • Wenn der Hauptmieter unerwartet ausfällt oder es absehbar ist, dass dieser seinen Mietvertrag nicht verlängern wird.
  • Verletzung der Covernants durch Mietkürzungen oder leerstandsbedingten Mietausfall. 
  • Es auf Grund einer Änderung der Geschäftspolitik der finanzierenden Bank keine Möglichkeit gibt, die bestehenden Kredite im 1. Rang langfristig zu verlängern.
  • Drohender Entzug der Nutzungsgenehmigung durch geplante Änderungen des Bebauungsplans durch die Gemeinde.
  • Bei Rechtstreitigkeiten.

Das richtige Strategiekonzept bei der Immobilienfinanzierung

Die Herkules Group verfügt durch ihre über 30-jährige Markterfahrung über sehr gute Geschäftsbeziehungen zu einer Vielzahl deutscher Banken. Wir kennen die Anforderungskriterien, die für eine deutsche Immobilienfinanzierung notwendig sind, und erstellen und erarbeiten für unsere Kunden die dafür erforderlichen Dokumentationen. Dieses Know-how stellen wir natürlich auch Ihnen gerne zur Verfügung, wenn Sie auf der Suche nach einer Finanzierung für einen anstehenden Erwerb oder für die Refinanzierung einer Bestandsimmobilie sind.

Die Vorgehensweise bei der Immobilienfinanzierung:

1. Schritt:

Den technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Zustand der Immobilien realistisch einschätzen.

2. Schritt:

Wertstabilisierungs- und Umsetzungskonzepte erstellen.

3. Schritt:

Eigentümern und Gläubiger von Immobilien realisierbare Lösungsmöglichkeiten aufzeigen und bei der anschließenden Umsetzung unterstützten.

Im Vordergrund steht dabei immer die langfristige Sicherung der Einnahmensituation, da dies die zentrale Grundlage für die Unternehmensfortführung ist – außerdem ermöglicht dies mittelfristig einen geordneten Verkauf zum bestmöglichen Ergebnis. Wobei vom bestmöglichen Ergebnis beide profitieren, Eigentümer und Gläubiger. 

Analyse und Dokumentation bei der Immobilienfinanzierung

Notleidende Kredite – auch non-performing loans genannt – sind Kredite, bei denen die Rückzahlung ungewiss ist. Hierunter fallen wertberichtigte Kredite als auch Kredite mit Zahlungsverzug. Kreditinstitute stellen hierbei in der Regel folgende Anforderungen:

  • Bonität des Mieters         
  • Laufzeit des Mietvertrages
  • Forward ISC /DSC
  • Mieterstruktur                                                                                 
  • Drittverwendungsfähigkeit
  • LTV
  • Liquiditätsreserve
  • Alter des Objektes

Unsere Vorgehensweise:

  • Standort und Bedarfsanalyse
  • Suche nach geeigneten neuen Mietern / Mieterpflege Bestand
  • Kontaktieren von Filialisten und Erfragung der Vorstellung
  • Einholung der Bonitätsnachweise
  • Kalkulation der Kosten
  • Erstellung der Entscheidungsvorlage für den Eigentümer
  • Vorbereitung von Immobilien- und Bonitätsunterlagen nach dem Standard deutscher Banken
  • Aufbau eines online gestützten Datenraums für die nötige Dokumentation
  • Übersetzung der erforderlichen Dokumentation durch qualifizierte Übersetzungsbüros.
  • Vorstellung  / Abstimmung des Konzeptes beim Kreditgeber
  • Verwaltung und Dokumentationsbeschaffung für die finanzierende Bank

Ziel ist die 100-prozentige Neuvermietung der Immobilie.

 

Bei Fragen zu den und Interesse an den Immobilien Finanzierungs- und Refinanzierungs-Dienstleistungen der Herkules Group treten Sie gerne mit uns in Kontakt.

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