Kontakt
Kontakt

Setzten Sie sich
mit uns in Verbindung!

Kontaktformular


Rückrufservice


Unsere Telefonnummer

x
x

Den richtigen Preis verhandeln

Den Wert einer Immobilie zu ermitteln, ist eine Sache. Den gewünschten Preis in einer Verhandlung mit dem potenziellen Käufer umzusetzen, eine ganz andere. Ist es besser einen zu hohen Preis anzugeben, um eine gute Verhandlungsbasis zu haben oder sollten Sie lieber klein ansetzen und hoffen, dass die Kaufinteressenten sich überbieten?

Bevor Sie in die Preisverhandlungen starten, ist es wichtig, dass Sie selbst genau wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Den Wert sollten Sie von einem Experten schätzen lassen, um ihn in einer Verhandlung souverän verteidigen zu können.

Bei der Herkules Advisors GmbH schauen wir uns eine Immobilie sehr genau an, bevor wir eine Markteinschätzung ausarbeiten. Insbesondere ob für die Immobilie eine Wertoptimierungsmöglichkeit vorhanden ist.

Bei Handelsimmobilien, macht es beispielsweise oft Sinn zu schauen, ob eine Verlängerung der Mietverträge angestrebt werden sollte. Wenn die Restlaufzeit der Mietverträge im Durschnitt 2 Jahre beträgt und man durch eine Verlängerung eine Durchschnittslaufzeit von 7 Jahre erreicht, bedeutet die eine deutliche Werterhöhung der Immobilie. Der Käufer kann somit eine deutlich bessere Finanzierung erhalten und dadurch einen höheren Kaufpreis erzielen.

Allerdings sollten Sie diesen Wert nicht als Verhandlungsbasis nehmen, sondern sich eine passende Preisstrategie überlegen. Eigentümer machen häufig den Fehler, den Preis zu hoch anzusetzen, um einen großen Verhandlungsspielraum zu haben. Diese Taktik ist jedoch problematisch, da ein zu hoher Preis das Angebot unseriös erscheinen lässt und Interessenten abschreckt. Aktuell ist die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt sehr hoch. Deshalb bietet es sich viel eher an einen Verkaufswert zu wählen, der unter dem Realwert liegt und verschiedene Kaufinteressenten so zum Bieten bringt. Alternativ können Sie auch auf die Strategie des moderaten Preises setzen. Dieser liegt nur knapp über dem Realwert und wird somit als fair empfunden. Diese Strategie führt zu einer kurzen Verhandlungsdauer und einem Verkaufspreis, mit dem am Ende beide Parteien zufrieden sind.

Wir gehen immer einen Preisstrategie Palette durch mit unseren Kunden. Hier kann man sich im Markt sehr unterschiedlich positionieren. Das ist auch abhängig, in welcher Zeit Horizont, dass man gern seine Immobilie verkauft haben möchte.

Hat ein Eigentümer keinen Zeitdruck, kann er sich aggressiv am Markt positionieren. Das bedeutet man platziert eine Immobile im oberen Kaufpreissegment, gesehen an der berechneten Markteinschätzung. Dadurch lässt sich das Kaufpreisniveau des Marktes testen. Allerdings kann es durch aus sein, das man keine belastbaren Angebote erhält und ggf. den Kaufpreis nach unten reduzieren muss.

Möchte man jedoch kurzfristig den Verkauf seiner Immobilie vollziehen, sollte man sich mit einer genauen Marktpreiseinschätzung in den Verkaufsprozess begeben und sich eher im unteren Segment platzieren. Dabei muss man jedoch in Kauf nehmen, dass evtl. kein Kaufpreisspielraum vorhanden ist.

Wie in jeder Verhandlung ist es auch in der Verhandlung um den Immbolienpreis wichtig, selbstsicher aufzutreten. Oftmals greifen Kunden gezielt die Mängel an Ihrer Immobilie auf und hoffen, dadurch eine Senkung des Preises erzielen zu können. Deshalb sollten Sie alle möglichen Schwachstellen kennen und damit von Anfang an offen umgehen. So wird klar, dass Sie diese Mängel in Ihrer Preisberechnung bereits berücksichtigt haben. Für jemanden, der wenig Verhandlungserfahrung hat und sich zudem nicht besonders gut auf dem Immobilienmarkt auskennt, kann es mitunter schwierig sein, immer die richtigen Argumente zu bringen und sich nicht von den hartnäckigen Nachfragen der Kaufinteressenten aus dem Konzept bringen zu lassen.

Deshalb ist es meist sinnvoll, die Preisverhandlungen einem professionellen Markler zu überlassen, der genau weiß, wie er mit Käufern umgehen muss und bestens über den Markt informiert ist. Zudem ist schließlich auch eine gründliche Vorbereitung auf das Verhandlungssgespräch notwendig, für die die meisten Verkäufer im Alltag nur wenig Zeit haben.

Zum Abschluss ein sehr wesentlicher Punkt! „Viele Verkäufer beachten nicht, inwiefern eine ordnungsgemäße Dokumentation für ihre Verkaufsimmobilie vorhanden ist. Wir haben in den letzten 30 Jahren die Erfahrung gemacht, dass es sich auch für den Verkäufer lohnt, die Dokumentationsgrundlage prüfen zu lassen, bevor man den Verkaufsprozess in Gang setzt. Insbesondere bei Gewerbeimmobilien ist es ein sehr wesentliches Thema, das sehr oft zu spät adressiert wird. Eine gute Dokumentationsgrundlage bringt eine bessere Verhandlungsposition und am Ende des Tages – einen höheren Verkaufspreis“ so der Geschäftsführer der Herkules Advisors GmbH, René Ravn

Im Herkules Group beobachten wir das Immobilien Markt seit mehr als 30 Jahre als Profi. Dieser Erfahrung stehen Ihnen zur Verfügung bei ihrer naschte verkauf Ihre Immobilie. Für Sie machen wir gern den  beste Verhandlungsstrategie bei Ihrer verkauf Ihrer Immobilie. Kontaktieren Sie uns jetzt unverbindlich. Wir beraten Sie gerne.

Foto: © Andrew_Rybalko

Was tun wir gegen die Pollen?

Niesen, verstopfte Nase, Juckreiz im Hals und an den Augen begleiten viele Menschen im Frühjahr. Oft schlagen Sie sich die Nächte um die Ohren, weil entweder bei offenem Fenster Nase und Rachen krabbeln oder bei geschlossenem Fenster die Frischluft fehlt. Doch dagegen gibt es Abhilfe.

Circa 13 Millionen Menschen in Deutschland leiden unter Heuschnupfen. Nachdem im April schon unter anderem Birke, Pappel, Esche die Heuschnupfensaison gestartet haben, geht es jetzt im Mai mit Flieder, Weizen, Gräsern und vielen anderen erst richtig los. Wer sein Haus vor Pollen schützen will, kann zu folgenden Maßnahmen greifen.

 

  1. Richtig lüften

In der Pollenflugzeit kommt es auf den richtigen Zeitpunkt an. Auf dem Land fliegen die meisten Pollen zwischen vier und sechs Uhr morgens. Hier sollten die Fenster geschlossen bleiben. In der Stadt hingegen ist die Zeit zwischen sechs und acht Uhr morgens sowie 19 und 24 Uhr günstig, um zu lüften. Außerdem sollte jeder Regen genutzt werden, denn er reinigt die Luft vom Blütenstaub.

 

  1. Pollenschutzgitter

Fenster und Balkontüren lassen sich mit einem engmaschige Pollenschutzgitter bei Tag und Nacht dichtmachen. Ein Klettband wird in die Rahmen geklebt und das Gitter daran befestigt. Auch gibt es Gitter auf fertigen Spannrahmen. Diese werden über Einhängewinkel angebracht. Empfehlenswert sind die Produkte, die das Gütesiegel des Polleninformationsdienstes (PID) oder der Europäischen Stiftung für Allergieforschung (ECARF) tragen.

 

  1. Luftreiniger

Wer eine Lüftungsanlage für das Haus besitzt, kann Pollenfilter einsetzen. Als Alternative gibt es auch mobile Luftreiniger. Solche sind im Baumarkt oder Elektrofachhandel erhältlich und werden mit Strom betrieben. Dabei sollte darauf geachtet werden, dass das Gerät nicht zu viel Lärm verursacht und seine Größe für den Raum angemessen ist. Besonders für Menschen, die sehr stark unter ihrer Allergie leiden, kann eine solche Anschaffung lohnenswert sein.

 

  1. Täglich saugen und wischen

Durch Ein- und Ausgehen werden beständig Pollen in die Wohnung getragen. Besonders im Teppich und in Textilmöbeln bleiben diese hängen. Tägliches Saugen, besonders mit einem Staubsauger mit Mikrofilter, kann die Symptome lindern. Auch glatte Flächen wie Fensterbänke und Fußböden  sollten öfters gewischt werden.

 

  1. Kleidung und Haare öfters waschen

Auch in Haaren und Kleidung bleiben Pollen haften. Wer sich länger draußen aufgehalten hat, zieht sich im Haus besser um. Die Kleidungsstücke sollten nicht im Wohn- und Schlafraum abgelegt werden und möglichst bald gewaschen werden. Ebenso auch Bettwäsche und Vorhänge. Die Wäsche sollte dann natürlich nicht im Freien sondern in der Wohnung getrocknet werden. Haare waschen vor dem Schlafengehen trägt dazu bei, die Pollen nicht mit ins Bett zu tragen.

 

Foto: © Alkimson

Intelligent Strom zählen

Die Waschmaschine anwerfen oder das Elektroauto laden, wenn der Strom gerade günstig ist. Intelligente Messsysteme sollen es möglich machen und helfen Geld zu sparen. Sie sind vernetzt und kommunizieren mit unseren Haushaltsgeräten. Aber lohnen sich die intelligenten Zähler?

Noch haben die meisten Menschen in Deutschland einen schwarzen Kasten an der Wand hängen, in dem sich eine Scheibe dreht. Doch die Tage des alten Stromzählerkastens sind – Achtung! Wortspiel – gezählt. In Zukunft wird auch der Strom digital gemessen. Die intelligenten Messsysteme – sogenannte Smart Meter – bestehen aus einem digitalen Stromzähler und einem Kommunikationsmodul. Während der Stromzähler permanent Daten sammelt, überträgt das Kommunikationsmodul die Daten über das Internet an Stromversorger und Netzbetreiber.

Klassische Stromzähler können nur die Summe des verbrauchten Stroms anzeigen. An den digitalen Zählern kann der Verbraucher ablesen, wann er wie viel Strom verbraucht hat – egal, ob gestern, letzte Woche oder im letzten Monat. Die laufend gesammelten Zählerstände werden vom Gerät ausgewertet und an den Stromlieferanten übermittelt. Dadurch ist denkbar, dass in Zukunft der Stromverbrauch exakt abgerechnet werden kann und keine Abschlagszahlungen mehr nötig sind. Außerdem ist eine Hoffnung, dass Verbraucher so zum Stromsparen angeregt werden.

Mit den gesammelten Daten können dadurch nicht nur Haushaltsgeräte überprüft werden, die über die Steckdose angeschlossen sind, sondern auch Geräte wie Durchlauferhitzer, Elektroherd oder Beleuchtung. Sogar die Photovoltaikanlage lässt sich damit überwachen. So lässt sich nachvollziehen, wann Strom verschwendet wird oder die Photovoltaikanlage Strom zu einem guten Preis ins Netz einspeisen lässt. Das lässt sich natürlich auch alles per App steuern. Für das Smart Home bedeutet das, das elektrische Geräte an- oder abgeschaltet werden können, je nachdem, wann der Strom günstig ist, wie nachts zum Beispiel.

Einen Haken hat die Sache. Wie jedes Gerät, dass Daten über Funk oder Kabel überträgt, ist auch ein Smart Meter angreifbar. Aus den Daten können Erkenntnisse über Alltag, Gewohnheiten und Lebensstandard der Verbraucher gewonnen werden. Oder Hacker könnten den Stromzähler manipulieren. Deshalb müssen die Geräte auch geschützt werden. Und an der Sicherheit hapert es noch. Neun Hersteller haben ihre Geräte beim Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI) eingereicht. Keines dieser Geräte hat das BSI zertifiziert. Woran das liegt, ist noch unklar, weil das BSI wegen Vertraulichkeit keine Auskünfte geben kann.

Ob sich ein smarter, sparsamer Stromzähler derzeit lohnt, ist also noch eine offene Frage. Zukünftig können sie aber nützliche Helfe sein. Einige Hersteller und Stromversorger rechnen mit einer Zertifizierung durch das BSI bereits in diesem Jahr.

 

Foto: © scyther5

Lohnendes Investment

Das Büro mit anderen zu teilen liegt im Trend. In vielen Ballungszentren steigt das Interesse an Coworking-Flächen. Denn es ist ein lohnendes Investment. Eine Win-Win-Situation sowohl für Vermieter als auch Mieter. Egal, ob Selbständige, junge oder etablierte Unternehmen – alle schätzen die Vorteile des Büroteilens.

Kaum ein anderer Sektor des Immobilienmarktes ist so wachstumsstark wie Coworking Spaces. Diese Büroflächen können Unternehmen und Selbständige mieten. Die Infrastruktur – wie Internet, Netzwerk, Telefon, Drucker, Scanner, Fax, Beamer, Besprechungsräume – wird den Mietern zur Verfügung gestellt. Denn diese sind sowohl interessant für Selbständige, die dort Netzwerke knüpfen, als auch für junge Unternehmen, die schnell ein günstiges Büro benötigen. Aber auch etablierte Unternehmen, die expandieren, sehen den Benefit. Waren es zunächst Großraumbüros, gibt es inzwischen auch Mischformen aus Großraum- und Einzelbüros.

Dadurch, dass mehrere Mieter ihre Ressourcen bündeln, können sie sich auch mehr Luxus leisten. In vielen Coworking Spaces befinden sich großzügige Freizeitbereiche mit Kicker, Tischtennisplatte und Ähnlichem, die gerade in der Kreativszene gefragt sind. Damit sollen hochqualifizierte Mitarbeiter angeworben werden. Beispielrechnungen zeigen, dass eine Coworking-Fläche für ein Team von 15 Mitarbeitern auf einen Zeitraum von drei Jahren annähernd das Gleiche kostet wie für ein traditionelles Büro.

Wer seine Büroflächen flexibel anbietet, erweitert damit natürlich den Interessentenkreis und erhöht die Nachfrage am eigenen Objekt. Da die Mietkosten von mehreren Parteien getragen werden, entstehen auch Möglichkeiten für entsprechend höhere Raten. Zudem können Vermieter ohne Erweiterung ihres Portfolios ihr Risiko streuen, indem sie ihre bis dahin an Einzelfirmen vermieteten Räumlichkeiten mehreren Parteien öffnen.

Bisher befinden sich Coworking Spaces mehr oder weniger zentral in den Innenstädten, denn sie müssen in der Regel mit dem öffentlichen Nahverkehr erreichbar sein. Dabei eignen sich so gut wie alle Objektarten: Neubauten, Denkmalgebäude oder ehemalige Fabrikhallen. Ein gewisser Designanspruch sollte aber erfüllt sein. Für Eigentümer lohnt es sich auf die Hilfe von Experten wie Innenarchitekten zu vertrauen. Dabei ist die Frage schwierig, welche zusätzlichen Flächen wie Küche, Meetingräume, Fitnessstudio Sinn machen und ob sich diese kostendeckend mit vermieten lassen. Für Kollektivflächen sind Mieten erzielbar, die 12 bis 20 Prozent über den Mieten herkömmlicher Flächen liegen, wie eine Analyse des Maklerhauses JLL ergab.

Außerdem ist es auch möglich, dass Teile selbstgenutzter Immobilien an Coworker (unter-) vermietet werden. So können Unternehmen ihre Risiken streuen und bei eigener Expansion aufgrund der kurzen Mietzeiten diese Flächen wieder hinzunehmen. Bei solchen Mischnutzungen müssen Vermieter von einer höheren Frequenz und Belebung der Allgemeinflächen ausgehen, weil mehr Personen auf weniger Raum unterkommen. Coworker wollen oft rund um die Uhr Zugang zu ihren Räumlichkeiten haben. Daher sollte der Vermieter über eine Zugangskontrolle oder moderne Schließsysteme nachdenken.

Foto: © Peshkova