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Genehmigungspflicht in Hamburg für die Aufteilung von Zinshäusern
13. Sep 2022
Hamburg
Seit Anfang November 2021 gilt in Hamburg eine Genehmigungspflicht für die Aufteilung von Zinshäusern mit sechs und mehr Wohneinheiten in Eigentumswohnungen. Betroffen sind die Wohngebäude, die bereits am Tag des Inkrafttretens der Verordnung bestanden.
Hamburg ist das erste Bundesland, welches die „Verordnung über die Einführung einer Genehmigungspflicht für die Bildung von Wohneigentum nach § 250 Absatz 1 Satz 3 Bau GB“ anwendet.
Voraussetzung für die Durchführung dieser Verordnung ist, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und somit ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt.
Der Hamburger Senat hat den Hamburger Wohnungsmarkt nicht nur in seiner Gesamtheit, sondern auch die Teilmärkte betrachtet.
Indikator für das Umwandlungsgeschehen
Zunächst wird als Indikator die Anzahl der in den vergangenen Jahren (Betrachtungszeitraum 2015 bis 2019) erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen für Bestandsgebäude herangezogen.
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist Voraussetzung, um eine Miet- in eine Eigentumswohnung umwandeln zu können. Nicht jede erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigung muss zu einer Aufteilung führen, die Anzahl der Erteilungen dient jedoch als Indiz für das Umwandlungsgeschehen in Hamburg.
Weitere Indikatoren sind das Mietniveau und die Mietentwicklung. In Hamburg ist im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt ein überdurchschnittliches hohes Mietpreisniveau festzustellen. Das hohe Mietniveau wird durch die steigenden Angebotsmieten verdeutlicht. Im Vergleich mit anderen Großstädten wie Frankfurt am Main, Düsseldorf und Köln stiegen die Angebotsmieten im Betrachtungszeitraum von 2007 bis 2020 stark an. Der Anstieg war um etwa 58 % höher als bei den zuvor benannten Städten.
München, Berlin und Stuttgart verzeichneten in demselben Zeitraum einen noch höheren Anstieg. Reicht dieser Indikator um auch in diesen Bundesländern eine Genehmigungspflicht für die Aufteilung von Zinshäusern einzuführen?
Ein weiterer Parameter, der auf eine Anspannung des Wohnungsmarktes hindeutet, ist die Höhe der Mietbelastung im Verhältnis zum Einkommen, die den jeweiligen Anteil der Bruttokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen bezeichnet. Prozentual lag die Mietbelastungsquote in Hamburg deutlich über dem Bundesdurchschnitt.
Als weitere Indikatoren können der Anstieg der Wohnbevölkerung im Vergleich zur Neubautätigkeit, welche in Hamburg aktuell nicht „Schritt halten“ kann, sowie die geringe Leerstandsquote in Bezug auf eine große Nachfrage nach Wohnraum, betrachtet werden.
Ausnahmefälle
Nur wenige Ausnahmen sind vorgesehen. Beispielsweise wenn etwa im Rahmen einer Erbauseinandersetzung der Nachlass unter den Erben verteilt werden muss, wenn der Eigentümer die Wohnung an einen Familienangehörigen zur eigenen Nutzung verkauft oder sofern mindestens zwei Drittel der Wohnungen an die aktuellen Mieter veräußert werden.
Zielsetzung des Staats
Mit Einführung der Genehmigungspflicht wird das Ziel verfolgt, dass weniger Mieterinnen und Mieter durch die Umwandlung aus ihren Wohnungen und dem gewohntem Umfeld verdrängt werden. Es soll verhindert werden, dass weniger Mietwohnraum am Hamburger Wohnungsmarkt zur Verfügung steht. Überdies soll die teurere Weitervermietung nach einer Eigenbedarfskündigung oder aufwändigen Sanierung verhindert werden. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen führt generell zu höheren Wohnkosten, weil ein an der potentiellen Rendite orientierter Kaufpreis finanziert werden muss. Die vorherigen Mieter oder einkommensschwächere Mieter und Mieterinnen können in vielen Fällen die angepassten Beträge nicht bezahlen und sind somit von der Entmietung betroffen. Das Ziel ist es, dass bezahlbare Mieten gesichert werden.
Werden zukünftig weitere Bundesländer mit angespannten Wohnungsmärkten nachziehen und ebenfalls ein Umwandlungsverbot einführen?
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