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Grundsteuerreform 2022 – Informationen für Eigentümer

9. Aug 2022

Deutsche Immobilienbesitzer müssen je nach festgelegter Zahlweise eine viertel-, halb- oder jährliche Grundsteuer für ihren Grund- und Bodenbesitz einschließlich der darauf befindlichen Gebäude zahlen. Das derzeitige System der grundsteuerlichen Bewertung wurde im Jahr 2018 als verfassungswidrig erklärt, somit musste spätestens bis zum Ende 2019 eine gesetzliche Neuregelung getroffen werden.

Im Fall einer Vermietung bzw. Nutzung der Immobilie als Kapitalanlage kann die Grundsteuer über die Betriebskosten auf die Mieter und Mieterinnen umgelegt werden. Die Zahlung der Grundsteuer erfolgt jedoch ausschließlich über die Eigentümer und Eigentümerinnen und fließt den Städten und Gemeinden zu. Im Jahr 2021 betrugen die Einnahmen in Deutschland rund 15 Milliarden Euro.

Haben Sie sich als Eigentümer/Eigentümerin schon über die Grundsteuerreform informiert und die Daten zur Feststellung der neuen Grundsteuer abgegeben?

Die bisherige Grundsteuer

Die bisherige Berechnung der Grundsteuer basiert auf Jahrzehnte alten Grundstückswerten (Einheitswerten). In westdeutschen Ländern beruhen die Werte auf dem Jahr 1964, in ostdeutschen Ländern auf dem Jahr 1935. Diese Einheitswerte werden mit einem einheitlichen Faktor (der Steuermesszahl) und dem sogenannten Hebesatz multipliziert.

Die Steuermesszahl ist bundeseinheitlich festgelegt, der Hebesatz wird von der jeweiligen Gemeinde bestimmt und ist in Hinsicht auf die drei bestehenden Grundsteuerarten (A, B und C) unterschiedlich. Somit bestimmt im Endeffekt die Gemeinde die Höhe der Grundsteuer.

Was sich in Zukunft ändert

Da sich die Werte von Grundstücken und Gebäuden seit dem Jahr 1935 und dem Jahr 1964 sehr stark entwickelt haben, besteht aktuell eine steuerliche Ungleichbehandlung, die nach dem Bundesverfassungsgericht nicht mehr mit dem Grundgesetz zu vereinbaren ist. Für vergleichbare Immobilien in benachbarter Umgebung besteht oftmals ein sehr unterschiedlicher Grundsteuerbetrag.

Mit der Grundsteuerreform werden die neuen Bewertungsregeln festgesetzt. Hierfür sollen die Eigentümer und Eigentümerinnen eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes elektronisch an das Finanzamt übermitteln.

Mit der Grundsteuerreform wurde ein Gesetzespaket aus insgesamt 3 Gesetzen festgeschrieben:

Zum einem sieht das erste Gesetz vor, den gesamten Grundbesitz in Deutschland auf den Stichtag 01. Januar 2022 neu zu bewerten. Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts ist bis zum 31. Oktober 2022 abzugeben. Hierbei geht es konkret um 5 Parameter: Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, Alter des Gebäudes, Wohn- und Nutzfläche.

Den Gemeinden wird zudem im zweiten Gesetz das Recht eingeräumt, den Hebesatz auf unbebaute und baureife Grundstücke zu erhöhen. Hintergrund ist, die Bebauung dieser Grundstücke zu fördern. Hierbei spricht man von der Grundsteuer „C“.

Bei der Grundsteuer „B“ (für baulich) handelt es sich um bebaute und unbebaute Grundstücke, die nicht unter die Grundsteuer „A“ oder „C“ fallen.

Durch das letzte und dritte Gesetz ist es möglich, dass die Länder eigene und vom Bundesgesetz abweichende landesrechtliche Regelungen einführen. Fünf Länder haben von dieser Regelung („Öffnungsklausel“) Gebrauch gemacht und regeln die Bewertung landesgesetzlich: Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen. Im Saarland und in Sachsen wird grundsätzlich das Bundesmodell angewandt, es greifen jedoch abweichende Steuermesszahlen. Für kein Land soll ein Nachteil entstehen, wenn andere Länder einen Sonderweg gehen.

Für die Bewertung von Betrieben der Land- und Forstwirtschaft wenden alle Länder, abgesehen von wenigen Abweichungen, das Bundesmodell einheitlich an. Die für diese Art von Grundstücken anfallende Grundsteuer, wird als Grundsteuer „A“ (für argarisch) bezeichnet.

Informieren Sie sich über die Regelungen in Ihrem Bundesland und in dem Bundesland, in dem sich Ihre Immobilie befindet. Beachten Sie, dass die Steuererklärung digital abgegeben werden muss, da der Finanzverwaltung zur heutigen Zeit viele Daten nicht in elektronisch verwertbarer Form vorliegen.

Die künftige Höhe der Grundsteuer ist heute noch ungewiss. Bis zum 31. Dezember 2024 kann die Grundsteuer in ihrer jetzigen Form erhoben werden. Ab dem 01. Januar 2025 ist die auf Grundlage der neuen Werte berechnete Grundsteuer zu zahlen.

Die Grundsteuerreform ist insgesamt aufkommensneutral gestaltet und eine Erhöhung der Grundsteuer anlässlich der verfassungsrechtlich gebotenen Neuregelung wäre politisch nicht vermittelbar. Die zwingende Folge, dass einige Eigentümer mehr Grundsteuer und einige weniger Grundsteuer zahlen werden, ist jedoch unvermeidbar.

Ziel der Grundsteuerreform

Ziel der Grundsteuerreform ist, dass das Gesamtaufkommen der Grundsteuer auf gesamtstaatlicher Ebene annähernd gleich und dass die neue Grundsteuer im Einklang mit den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts ist.

Die Bewertung im Bundesmodell wird sich an dem Wert der Immobilie orientieren. Somit wird es künftig einen Unterschied machen, ob es sich um eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus oder einen Gewerbebetrieb in einer gefragten oder weniger gefragten Lage handelt.

Durch die Digitalisierung der elektronisch übermittelten Daten, sollen Bürgerinnen und Bürger von überflüssigen Mehrfacherklärungen befreit und vom steuerbürokratischen Aufwand entlastet werden.

Zukünftige Berechnung der Grundsteuer
  1. Schritt: Berechnung des Grundsteuerwerts, welcher aus dem Bodenrichtwert und der Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete abhängig ist. Weitere Faktoren sind die jeweilige Grundstücksfläche, Grundstücksart und das Baujahr des Gebäudes.
  2. Schritt: Ausgleich der Wertsteigerung durch die Steuermesszahl, welche deutlich auf etwa 1/10 des bisherigen Wertes gesenkt wird. Von 0,35 Prozent auf 0,031 Prozent für Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) und auf 0,034 Prozent bei Nichtwohngrundstücken (gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, sonstige bebaute Grundstücke). Der soziale Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches Wohnen werden weiterhin über die Grundsteuer in Form eines zusätzlichen Abschlags von 25 Prozent gefördert.
  1. Schritt: Anpassen der Hebesätze durch die jeweiligen Gemeinden, sodass eine Möglichkeit besteht, dafür zu sorgen, dass sich das Grundsteueraufkommen nicht erheblich verändert.

Weitere Informationen für gewerbliche Investoren

Auch für Geschäftsgrundstücke wird sich die Höhe der Grundsteuer ändern. Anders als bei Wohngrundstücken werden hierfür keine statistischen Daten erhoben, die Grundsteuer orientiert sich hierfür an dem vereinfachten Sachwertverfahren. Die Wertermittlung wird somit aufgrund der Herstellungskosten, der jeweiligen Gebäudeart und dem Bodenrichtwert durchgeführt. Die Ermittlung soll deutlich einfacher werden, Angaben zu der Heizungsart, Art der Fensterverglasung, Anzahl der offenen Kamine und Höhe des Gebäudes sollen entfallen. Bei der Ermittlung der Grundsteuer bei Gewerbegrundstücken sinkt die Zahl der benötigten Angaben von bisher mehr als 30 auf maximal 8.

Auch die Grundsteuerwertermittlung für land- und forstwirtschaftliche Betriebe soll zukünftig einfacher werden. Sie wird weiterhin durch das Ertragswertverfahren erfolgen, jedoch durch eine standardisierte Bewertung der Flächen und Hofstellen.

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Quelle: https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/FAQ/faq-die-neue-grundsteuer.html