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Preissteigerung der Heizkosten und ihre Auswirkung auf Mieter

8. Nov 2022

Erdgas, Heizöl, Fernwärme – Preissteigerung der Heizkosten und ihre Auswirkung auf Mietverhältnisse

Gegenüber dem Vorjahr ist in diesem Jahr bei Heizöl und Erdgas mit einer Preissteigerung um 100 Prozent oder mehr für Verbraucher zu rechnen. Grund hierfür ist die derzeitige Versorgungs- und Preislage bei fossilen Rohstoffen. Beim Erdgas liegt die Steigerung tendenziell sogar noch höher. Trotz zeitverzögerter Niederschlagung kann auch bei der Fernwärme eine Preissteigerung von mindestens 70 Prozent bis 100 Prozent angenommen werden. Sollte sich beim Energiebezug eine Knappheit einstellen, könnten sich Weltmarktpreise für Erdöl, Erdgas und Kohle im nächsten Winter noch deutlich darüber hinaus erhöhen und entsprechend auf die Preise für Verbraucher durchschlagen. Dies gilt insbesondere für Erdgas, für das die Versorgung für den Winter 2022/2023 derzeit nicht sicher gegeben ist.

Entwicklung der Gaspreise Deutschland 2022

Die Gaspreise im Markt steigen aufgrund der bestehenden Gasknappheit in diesem Jahr sehr stark an. Da die Gasknappheit weiter besteht und sich gegebenenfalls sogar verschärfen wird, ist davon auszugehen, dass die Lage sich nicht entspannt und die Gaspreise in den nächsten Monaten sogar noch weiter ansteigen werden.

Empfehlung

Es sollten bereits jetzt Rücklagen für die zu erwartenden hohen Gaskosten für 2022 gebildet werden. Ebenso sollten möglichst schnell kurzfristige Maßnahmen zur Senkung des Gasverbrauchs beziehungsweise des Heizungsaufwandes umgesetzt werden.

Preissteigerungen im Wärmebereich

Die durch die allgemeine Lage stark gestiegenen Preise des fossilen Energiebezugs (Heizöl, Erdgas, Steinkohle) sowie die Erhöhung der Brennstoffsteuer schlagen zeitlich verzögert auf die Energiepreise für Verbraucher durch. Schon für Mai 2022 sind nach IVD-Recherchen bereits deutliche Preiserhöhungen in den Verbraucherpreisen sichtbar.

Steigerung der Einfuhrpreise Mai 2022

Preise Mai 2022 / Mai 2021

Erdöl +80 %

Erdgas +236 %

Steinkohle +333 %

Ausblick auf die weitere Entwicklung

Fernwärme

Fernwärmepreise werden regelmäßig automatisch an die Preisentwicklung unter anderem der Einfuhrpreise von Steinkohle und Erdgas angepasst, allerdings mit einem Vierteljahr oder halbem Jahr Verzögerung. Insbesondere die besonders starke Erhöhung der Einfuhrpreise für Steinkohle wird sich deshalb in vielen Fernwärmegebieten in einer Erhöhung von ca. 60 – 70 Prozent des Arbeitspreises der Fernwärme niederschlagen, wenn man die bestehenden vertraglichen Preisgleitklauseln anwendet. Die Preiserhöhungen beim Erdgasbezug führen analog zu Preissteigerungen von weiteren 10 – 35 Prozent (je nach Brennstoffstruktur der Erzeugung) bei den Fernwärme-Arbeitspreisen.

Für Fernwärme sind deshalb Arbeitspreissteigerungen von insgesamt 70 – 105 Prozent in diesem Jahr wahrscheinlich. Hinzu kommen mögliche Erhöhungen des Grundpreises. In einzelnen Versorgungsgebieten kam es 2022 bereits zu hohen Preissteigerungen bei der Fernwärme.

Preissteigerungen bei Fernwärme (ca.)

München +72 %

Berlin +30 bis +40 %

Ludwigsburg +60 %

Kiel +60 %

Erdgas

Bereits im 2. Quartal 2022 sind für neue Abschlüsse von Erdgasverträgen weitere, zusätzliche Preissteigerungen zu verzeichnen.

Preise Juni 2022 / Mittel 2021

Erdgas für EFH +117 %

Erdgas für MFH +127 %

Die Preissteigerungen zeigen, dass die höheren Bezugspreise an die Verbraucher weitergegeben werden, sobald dies vertraglich möglich ist. Der Trend zu Preiserhöhungen über 100 Prozent gegenüber dem Vorjahr wird sich deshalb sehr wahrscheinlich fortsetzen. Angesichts möglicher weiterer Verknappungen des Erdgasbezuges sind auch Preissteigerungen über diese Größenordnung hinaus im Jahr 2022 möglich. Sollten Preissteigerungen beim Erdgasbezug auch gegen bestehende vertragliche Regelungen mit den Kunden an diese weitergereicht werden, würde der Trend zu deutlichen Preiserhöhungen für alle Verbraucher weiter beschleunigt werden.

Leichtes Heizöl

Die Bezugspreise für Erdöl haben sich im Juni und Juli stabilisiert. Tendenziell ist – wie in vielen Jahren bisher auch – jedoch eine weitere Preissteigerung zum Jahresende hin zu erwarten. Sollte es beim Erdöl zu Verknappungen kommen, sind auch höhere Preissteigerungen möglich.

Die Auswirkungen der Gasknappheit auf Mietverhältnisse

Gasknappheit als Mietmangel

Für die Frage, ob ein Mietmangel bei Unterschreiten gewissen „Wohlfühltemperaturen“ aufgrund der Gasknappheit nur unzureichend möglicher Beheizbarkeit der Mietfläche vorliegt, kommt es ganz erheblich darauf an, ob der Mieter oder der Vermieter die Verantwortung für die Beheizung übernommen hat.

Trifft den Vermieter die Heizpflicht, liegt bei Unterschreiten einer adäquaten Raumtemperatur ein Mietmangel im Sinne des § 536 BGB vor. Von einer Heizverpflichtung des Vermieters ist immer dann auszugehen, wenn diese nicht auf den Mieter übertragen wurde.

Was unter einer „adäquaten Raumtemperatur“ zu verstehen ist, wird durch die Rechtsprechung in Abhängigkeit von dem auf der Mietfläche betriebenen Gewerbe beurteilt. Ein Anknüpfungspunkt für die zu gewährleistenden (Mindest-)Temperaturen können die Arbeitsschutzvorschriften bieten. Diese liegen in der Regel zwischen 19 °C und 21°C.

Als Rechtsfolge kommen bei Vorliegen eines Mietmangels eine Mietminderung (§ 536 BGB), ein Schadensersatzanspruch (§ 536a Abs. 1 BGB) sowie ein Aufwendungsersatzanspruch bei Selbstvornahme durch den Mieter (§ 536a Abs. 2 BGB) in Betracht.

Die Höhe der Mietminderung ist maßgeblich davon abhängig, wie stark eine adäquate Temperatur unterschritten wurde und ob die Unterschreitung während oder außerhalb der sogenannten Heizperiode (Oktober bis April) erfolgt.

Ein Schadensersatzanspruch gemäß §536a Abs. 1 BGB setzt ein Verschulden des Vermieters voraus. Als Schäden kommen u.a. Kosten für Heizalternativen und ein etwaig entgangener Gewinn in Betracht. Die Beweislast, dass die Schäden auf der unzureichenden Beheizung beruhen, trifft dabei den Mieter.

Sofern der Vermieter mit der Mangelbeseitigung (unzureichende Temperatur) in Verzug gerät, ist der Mieter grundsätzlich berechtigt, den Mangel selbst zu beseitigen und die Kosten von dem Vermieter im Wege eines Aufwendungsersatzanspruches zurückerstattet zu verlangen. Dabei muss der Mieter sichergehen, dass er dem Erforderlichkeitsgrundsatz Rechnung trägt und die etwaig erforderlichen Arbeiten ordnungsgemäß, beispielsweise unter Einhaltung des Brandschutzes, ausführen lässt.

Wurde die Heizpflicht auf den Mieter übertragen, ist ein Mietmangel nicht gegeben. Hat der Mieter die Heizpflicht übernommen, hat er zudem dafür Sorge zu tragen, dass es zu keinen Schäden an der Mietsache kommt und so ggf. (insbesondere zur Bekämpfung von Frostschäden) für eine Ersatzbeheizung zu sorgen. Verletzt der Mieter diese Pflicht, macht er sich hinsichtlich daraus entstehender Schäden schadensersatzpflichtig, sofern ihn ein Verschulden trifft.

Handlungsempfehlung

Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten prüfen, wen etwaige Heizpflichten unter den bestehenden Mietverträgen treffen und ob etwaige Haftungsausschlüsse bzw. Beschränkungen vereinbart sind. Zudem ist zu prüfen, ob die Anschaffung von Ersatzheizgeräten sinnvoll bzw. erforderlich sein kann, um im Falle eines Falles eine Ersatzbeheizung zu ermöglichen.

Unabhängig davon, ob gesetzliche Zwangsmaßnahmen eingeführt werden, sollten Gasverbraucher jedenfalls überlegen, wie sie ihren Verbrauch reduzieren können. Denn die Gaspreise werden (weiter) stark ansteigen. Dieser Umstand sollte frühzeitig in der Finanzplanung berücksichtigt werden. Gasverbraucher, die nicht zu einer der geschützten Kundengruppe im Sinne des § 53a EnWG gehören, sollten sich zudem mit verschiedenen Szenarien einer verringerten Gasbelieferung auseinandersetzen.

Quellen:

AIZ Das Immobilienmagazin

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