Wir erleben, das sich in der Zeit nach den Hochzeiten von Corona in vielen Büros ein „neueres“ Arbeiten eingefunden hat. Das Home Office ist zu einem integrierten Teil des Arbeitslebens geworden. Schaut man hingegen auf die morgendlichen Staus, so scheinen allerdings auch viele wieder den Weg ins Büro zu finden.
Dies wirft die Frage auf, wieso Büroflächen überhaupt obsolet werden sollten, wenn sie
A) vor der Corona-Pandemie doch noch als wertvoll erachtet wurden.
B) die Pandemie zwar zu einer Durchdringung mit neuen digitalen Technologien führte, diese Technologien aber grundsätzlich vorher schon existierten.
Basierend auf „B“ stellt sich die Frage, warum ein Großteil der Büroangestellten vor der Pandemie überhaupt noch in Büros gearbeitet hat. In Anlehnung an die Transaktionskostentheorie von Williamson (1975) ließe sich dies dadurch begründen, dass für Unternehmen gemeinsam genutzte Büroflächen kosteneffizient sind, da diese zentral erreichbar sind und das Zusammenbringen von Personal ermöglichen. Dadurch kann die Verhaltensunsicherheit hinsichtlich opportunistisch geneigter Mitarbeiter gemindert und häufig wiederkehrende Tätigkeiten können beschleunigt durchgeführt werden. Büroflächen wären dementsprechend weiterhin erforderlich, wenn davon ausgegangen werden kann, dass:
1) das Zusammenbringen von Mitarbeitern durch optimierte Lösungsfindung an physischen Orten zu höherer Wertschöpfung führt.
2) Mitarbeiter ohne direkte Vor-Ort-Kontrolle dazu neigen, opportunistische Spielräume auszunutzen.
3) die Art und Intensität der Kommunikation in Büros besser ist und dies neue und bessere Ideen ermöglicht, die sonst nicht zustande kämen.
Sollte die Pandemie tatsächlich das Erfahrungsset sowie die technische Ausstattung von Unternehmen so verändert haben, dass sich die Nettovorteile von Büros reduziert haben, wäre ein Nachfragerückgang möglich. Sollte die Pandemie jedoch vor allem dazu geführt haben, dass sich das Aufgabenset in Unternehmen eher in Richtung abstimmungsintensiverer Tätigkeiten und ergebnisoffener Kommunikation verschoben haben, dann ist ein Nachfragezuwachs möglich.
Wie haben sich die zentralen Parameter für Büros in den A-Städten rückblickend entwickelt?
Die jeweilige Entwicklung der Zahl der Bürobeschäftigten in den einzelnen A-Städten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf) weisen seit 1999 einen hohen, steigenden Gleichlauf auf und die deutet auf ähnliche konjunkturelle und scheinbar auch überwiegend ähnliche strukturelle Entwicklungen hin. Ein bemerkenswerter Ausreißer zwischen den Städten fällt allerdings auf.
In Berlin ist die Entwicklung in hohem Maße mit der Dynamik der anderen Städten korrelierend aber das Wachstum fiel seit 2005 deutlich stärker aus. Berlin erfuhr zwischen 1999 und 2019 einen Anstieg der Bürobeschäftigungszahlen von über 50%. Frankfurt und Stuttgart liegen mit einem Plus von 33% deutlich darunter. Der starke Anstieg der Bürobeschäftigung in Berlin ist umso bemerkenswerter, da er erst 2005 von einem deutlich geringeren Niveau ansetzte. In Berlin lag das Beschäftigungsniveau im Jahr 2005 sogar unterhalb des Niveaus von 1999; dies war in keiner anderen A-Stadt zu beobachten.
Kann man nun zusammen aus den Zahlen und Annahmen einen Trend für die Zukunft ablesen? Wir vermuten, dass es zwei gegenläufige Trends geben wird. Zum einen gibt es die Reduktion der Flächeninanspruchnahme durch mehr Home Office, zum anderen eine Neuausrichtung der Büroflächennutzung mit steigender Nachfrage. Dies kann dazu führen, dass flexible und modern gestaltbare Büros in zentralen Lagen stärker nachgefragt werden, während Standardbüros ohne flexible Raumgestaltungsmöglichkeit leer bleiben. Es käme entsprechend viel stärker als in der Vergangenheit auf die Wahl des geeigneten Assets und weniger auf die quantitative Flächennachfrage an. Die Objektkenntnis sowie das Verständnis der Anforderung von Nutzern werden also (noch) wertvoller. Dies würde ebenfalls dazu führen, dass die Spanne zwischen den niedrigsten und höchsten Büromieten in einer Stadt eher zulegt.
Quelle: Berenberg Bank, Büroimmobilien nach der Corona, eine Szenarienanalyse. https://www.berenberg.de/uploads/web/Press/Press-Releases/2022/Studie_B%C3%BCroimmobilien_2022.pdf