Immobilienübertragungen könnten ab 2023 eine höhere Erbschafts- und Schenkungsteuer bedeuten. Der Bundestag hat das Gesetz am 2. Dezember 2022 beschlossen, der Bundesrat stimmte Mitte Dezember zu. Das bedeutet nun, ab Januar 2023 gelten neue, kompliziertere Spielregeln, wenn es darum geht, den Wert von Immobilien zu bestimmen. Durch die Neuregelung erhöhen sich die geltenden Immobilienwerte für die Bemessung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer.
Was ändert sich?
Das Jahressteuergesetz 2022 (JStG 2022) enthält unter anderem eine geplante Anpassung der Vorschriften der Grundbesitzbewertung nach dem Sechsten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes an die Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14.07.2021. Branchenexperten gehen von einer erhöhten Steuerlast von 20 Prozent bis 30 Prozent aus. Bei gewerblich und teilgewerblich genutzten Immobilien könnte es sogar zu einer Steigerung der steuerlichen Werte um 50 Prozent kommen und damit zu einer Verdopplung.
Wer ist betroffen?
Betroffen sind selbst genutzte Häuser und Eigentumswohnungen sowie Gewerbeimmobilien. Ist bei selbst genutzten Immobilien kein Vergleichswertverfahren auf Grundlage anderer Immobilienverkäufe in der Umgebung möglich, greift das Sachwertverfahren. Künftig wird berechnet, dass eine Wohnimmobilie 80 Jahre statt bisher 70 Jahre genutzt wird, wodurch der Alterswert sinkt und der Restwert steigt. Hinzukommt der Sachwertfaktor, der die aktuelle Marktlage abbilden soll. Bisher liegt der Sachwertfaktor je nach Region und Immobilie bei 0,9 bis 1,1. Mit Inkrafttreten der neuen Regelung würde er auf 1,3 bis 1,5 erhöht und damit zu zweistelligen prozentualen Wertsteigerungen führen. Zudem wird ein Regionalfaktor bei besonders attraktiven Standorten in Höhe von 1,1 berechnet, der den Immobilienwert zusätzlich erhöht. Auch beim Ertragswertverfahren, wo Mieteinnahmen und Kosten einfließen, wird es aufwändiger. Eigentümer können keine Kostenpauschale mehr verrechnen, sondern müssen die Kosten detailliert nachweisen.
Begründung der neuen Berechnung
Begründet wird die neue Berechnung mit den stark gestiegenen Immobilienpreisen in den vergangenen 20 Jahren und damit, dass die steuerlichen Anpassungen die aktuelle Marktlage besser widerspiegeln würden. Die Begründung ist jedoch kritisch zu sehen, da Anpassungen bereits durch regelmäßige Erhöhungen, beispielsweise beim Bodenrichtwert oder Baupreisindex, eingepreist werden. Es ist überdies zu bemängeln, dass zwar die Bemessung der Erbschafts- und Schenkungssteuer nach geltenden Immobilienwerten erhöht wird, aber die Freibeträge bei Vererbung oder Verschenkung – bei Ehegatten 500.000 Euro, bei Kindern 400.000 Euro, bei Enkeln nur 200.00 Euro – nicht angepasst werden.
Diese Freibeträge dürften nun insbesondere bei Immobilien in der Großstadt oder Großstadtnähe deutlich überschritten werden. Steuerrechtlich gilt eine Schenkung dann als ausgeführt, wenn die Auflassung in dem (notariellen) Schenkungsvertrag erklärt und die Eintragungsbewilligung der Eigentumsänderung formgerecht abgegeben wurde.
Eigentümer, die bereits mit dem Gedanken spielen, Immobilien zum Beispiel an ihre Kinder zu übertragen, sollten noch dieses Jahr tätig werden.
Kontaktieren Sie uns für eine Marktpreisindikation und eine Bewertung Ihrer Immobilie telefonisch unter 040-360 979 140 oder per E-Mail an verkauf@herkules.com.
Mehr zur Immobilienbewertung: https://www.herkules.com/gewerbeimmobilien-bewertung/
Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD, Blickpunkt Nord 4/2022